Loading...
HomeMy WebLinkAbout1.00 Summary of regulations1. Summary of Project description and Regulatory Provisions (Updated on 6/2/16) Project Description Build an approx. 2000 SF. single story ADU, with two bedrooms, a two car garage and an onsite waste water  treatment system. The owner Toni Zurcher is building this ADU for her mother, Paula Zurcher, as a mother in  law unit.   Regulatory Provisions GC Comprehensive plan 2030 The proposed ADU follows the goals and guidelines of the comprehensive plan. The site location respects the  surrounding ecosystem by keeping the new structure within the existing disturbance area and therefore  “clusters” the buildings together as is recommended in the comprehensive plan. This is very evident when  looking at the overall survey of the property. The new design and layout of the ADU will be in keeping with the  rural character by having a sense of ranch design; the new ADU will also mimics the design massing and natural  exterior material palette of the existing structures onsite. The site does affect any Urban growth issues, and  provides its own water onsite & retains sewer onsite. The proposed drainage plan (see attached A1.02) also  preserves the natural drainage pattern. The building site does not impact any of the existing fields which  allows the owner to retains all her current agricultural land for haying and horse grazing, which supports the  goals and vision of the comprehensive plan.    Zoning Article III (Table 3‐201) This application meets Article III Zoning for Lot building requirements in the rural zone  district. The property meets the Lot size requirements by being well over the 2‐acre minimum lot area with 54  Acres and meets all setback requirements as the new driveway is 200’ from the property line at the nearest  point. 3‐102 The property does not have any related floodplan overlay mapping from FEMA. The site is over  30’ above the Main Elk Creek.    Article III (3‐403) the property allows for an administrative review process for accessory dwelling units in the  rural residential district.     Article IV – Applicant has read and understands the administrative review process in section 4‐103, 4‐101, and  table 4‐102.     Article 7 Standards Division 1    7‐101, 7‐102, 7‐103 The land use change does comply with Article 3.  Please note the narrative  section above on the comprehensive plan and zoning above.  7‐104 source of water ‐ the site has adequate, reliable and a legal water supply (see well permit  and water quality test in this application) a pump test will be performed and submitted prior to  receiving a building permit.   7‐105 water distribution and wastewater system – the well permit is approved for 3 single family  dwelling units so this ADU falls within this as the second dwelling unit on the well. The wastewater  water system (OWTS) has been designed to accommodate the ADU with two bedrooms and is well  over 100’ ft. from both the creek and the well. (see attached plan for waste water treatment system)   7‐106 Public Utilities – the site has adequate electricity and no easement is necessary. The new  electric lines will be located underground per section 7‐106 C. See the attached transformer location  as it avoids unnecessary tree removal and excessive excavation. Gas will be supplied from a propane  tank by a propane service truck.   7‐107 Access and roadways –  this application does not propose to alter or change the existing  access or roadways that already connects the property to the County Road. It has been brought to the  homeowner’s attention that the existing roadway crosses a small strip of BLM land before connecting  to the county road. This access road has been in this location for over 50yrs as one of three original  homesteads in the Main Elk Creek valley to the best of the homeowner’s understand, and therefore,  this would be considered a prescriptive easement.  Please reference survey sheet 1 and see  photograph attached of existing roadway that crosses BLM land.  Separately, 200’ within the property line the ADU will require a small driveway extension of approx.  40’ north of the existing driveway on the property, which will allow for a turnaround area, garage  access and parking. See sheet A1.01. The extended driveway will be a semi primitive driveway  between 10‐12 ft. wide per table 7‐107. With a grade no greater than 12%. There is already a 50 ft.  turning radius on the existing site of the property next to the agricultural storage building and tractor  port. Proper erosion control and drainage will be a primary concern during the ADU construction. The  design of the driveway will allow for all the drainage to positively slope to the east so no ditch will be  necessary on the west side. The site will be re graded in conformance of the country road standards to  positively move all drainage at a slow rate to the west downhill to the flat horse pasture fields. The  existing roadway has good access for emergency vehicles to the south and east side of the proposed  site. See Existing Conditions survey 1” =50’ detail for additional existing driveway info.   7‐108 – Use of land subject to natural hazards – no natural hazards are identified on the proposed  site.  7‐109 – Fire protection. There is adequate access for fire protection as the proposed site is closer  to the main elk creek roadway than any other existing structure on site and has an existing driveway  on both the south and east and part of the north side.     Division 2: General Resource protection standards    7‐201 Agricultural lands. – the site is specifically chosen to not affect the existing pastures on the   property so the owner can continue haying the fields and the pastures can be utilized by horses.  The land use change does not affect any ditch right of ways.   7‐202 Wildlife Habitat – The applicant reached out to the Colorado Parks and Wildlife office and  they do not feel the scope of this project requires their feedback. Native grasses will be replaced in  any disturbed area after construction. The applicant chose the site in order to cluster the building  with the other existing buildings in order to minimize the impact to wildlife.   7‐203 –  Protection of waterbodies. The site is approx. 350 ft. from the creek, well over the  minimum setback.   7‐204 Drainage and Erosion ‐ The disturbance area is well under 1 acre. The site will continue to  facilitate positive drainage (see sheet A1.02) and will avoid direct drainage into the existing creek  by having all water drain to the existing horse pastures through nature grasses and vegetation.   7‐205 – Environmental Quality ‐ A OWTS system has been designed and the engineering has been  provided as part of this application. The ADU will not affect the air quality and no hazardous  materials will be used or stored on the site.   7‐206 WILDLIFE HAZARDS – The site is not located within any area with slopes great than 30%. The  roofing materials will match the other structures on the site using primarily Cor‐ten rusty  corrugated metal. The slope of the site is less than 20%.   7‐207 Natural and Geological Hazards.  No above ground utility services are proposed to be added  to the site. If a service provider does recommend adding an above ground utility in a hazardous  area, we will seek county approval prior to commencing of work.  Soils test and percolation test for  our OWTS system are attached and have found a slope of 10‐15% on the proposed site which falls  under the 20% threshold (F) for special engineering to study feasibility of the proposed site.   Division 3 ‐ Site planning and development standards – per the Division 3 “single family dwelling unit, are  specifically exempt from these division 3 standards”   7‐301 Compatible design ‐ Please reference the comprehensive plan above. The location of the  ADU specifically took into account the site organization. It has the most optimal solar access on the  entire property, and utilizes the existing landscaping to create a natural buffer to the county road.   All exterior facades will be implemented to match the existing buildings on the site.   7‐302 Off street parking – please see siteplan for proposed parking areas. The proposed garage  will provide two parking spaces for this single unit. Additional parking will be available on the site as  well.    7‐304 –Lighting Standards ‐ the new ADU lighting will comply with all lighting code requirements  for exterior lights by having only field shielded down lights directed at the ground only.   7‐306 Trail and walkway standards ‐ due to the rural character of this property no trail connections  are feasible at this time.    7‐701  This application meets all requirements of 7‐701 Accessory Dwelling Unit. The ADU is an approximately.  2000 SF. single story structure w/ two bedroom on 54 acres ‐ 3000 SF. is allowed per 7‐701. The ADU will  remain in the ownership of Antonia Zurcher and is specifically being built as a mother‐in‐law unit for her  mother. The site is under the 20% slope requirement. All building codes will be followed during  construction. The dwelling unit as a separate entrance than the main house and is separated by more  than 200’.